Page 256 - Pháp Luật Về Đất Đai

khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất
cần định giá.
2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bẳng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định
giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước
có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất đế sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
5. Phương pháp hệ số điều chinh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là ủy ban
nhân dân cấp tinh) ban hành.
Điều 5. Áp dụng phương pháp định giá đất
1. Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất:
a) Các thông tin về giá đất dã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng
đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sờ dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn
giao dịch bất động sản, giá đất dược xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất
(sau đây gọi là giá đát thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập
thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;
b) Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông
tin quy định tại điểm a khoản này tại khu vực định giá đất và tại thời điếm gần
nhất với thời điểm định giá đất.
2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:
a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất;

256